Egy 15.000 m²-es üzletközpont új tulajdonosa az épület műszaki állapotának felmérésére és hatékonyságnövelési lehetőségek vizsgálatára kért fel bennünket. A cél nemcsak az energiaköltségek csökkentése volt, hanem az üzembiztonság növelése és a bérlők számára optimális környezet biztosítása is.

A vizsgálat során számos lehetőséget elemeztünk: a tető hőszigetelésétől kezdve a világítás korszerűsítésén át a teljes épületgépészeti rendszer modernizálásáig. A legnagyobb energiamegtakarítási potenciált azonban nem a hőszigetelésben, hanem az épületgépészeti rendszerek modernizálásában találtuk meg.

De vajon mely beruházások térültek volna meg a leggyorsabban, és hol volt elengedhetetlen a fejlesztés az üzembiztonság érdekében?

Legutóbb egy Pest megyei város közelében lévő, műszaki szempontból “gazdátlannak” mondható üzletközpont épületgépészeti rendszereinek felmérésére és beruházási javaslattételre kértek fel bennünket.

Az épületegyüttesben 5 nagyobb üzlet található, a bérbeadott terület kb. 15.000 m2. A megkeresés oka tulajdonosváltás volt. Az új tulajdonos szerette volna kihozni az épületből a legtöbbet, felméretni a rendszereit, biztosítani a bérlői számára kedvezőbb és üzembiztos műszaki feltételeket.

Erre készítettünk egy 40 oldalas tanulmánytervet, melyben a lehetséges energetikai jellegű felújítási lehetőségeket részletezzük. A tanulmányterv során általában több pillérre fókuszálunk: energiafelhasználás csökkentése, zöld megoldások, melyek jellemzően támogathatóak, illetve figyelembe vesszük az állagvédelmi és üzembiztonsági kérdéseket is.

A projektben részt vett építész tervező is, első ötletként a tető hőszigetelése jött szóba, hiszen az épület 1998-ban épült, és perlitbeton hőszigetelése lényegesen rosszabb a mai anyagoknál. Megvizsgáltuk a lehetőséget, és mindössze 5% javulást eredményezett éves rezsi tekintetében. Ez kifejezetten alacsony érték, de abból adódik, hogy a hőveszteség nagy része a hatalmas üvegfelületeken jelentkezik. Ezek cseréje szintén kevés rezsicsökkenéssel járt volna. Nem szabad általánosítani a szerkezetek hőszigetelésénél vagy az üvegezés cseréjénél, ebben a konkrét esetben, mivel az épület geometriája a “kockától”, melynek a legkisebb a lehűlő felülete, nagymértékben eltér. Ez adja elsősorban az alacsony megtérülést. Mindazonáltal felhívtuk a figyelmet, hogy állagvédelmi szempontból érdemes a tetőhöz hozzányúlni, annak vízszigetelését felülvizsgálni a beázások elkerülése érdekében. Ha a vízszigetelést cserélni kell, az már olymértékű költség önmagában, hogy egyúttal a hőszigetelés is megfontolandó.

A belső terek világítása neon fénycsövekkel volt megvalósítva. Ez az egyik legköltségesebb üzemeltetésű világítás, cseréje dimmelhető LED-es fényforrásokra 13%-os megtakarítást eredményezett a teljes elektromos áram fogyasztásban. A világításra szánt elektromos energia tekintetében ez még magasabb érték, de jelen esetben nem volt külön mérés erre, a teljes áramfogyasztáshoz hozzátartozott a folyadékhűtő és légkezelő berendezések igénye is. A beruházás 12 év alatt térül meg önmagában, de ez valójában kevesebb lesz, ugyanis a jelenlegi rossz hatásfokú neon lámpatestek melegedése jelentősen hozzájárul a hűtőgépek teljesítményéhez. Modern LED-es megoldással a hűtési energiafogyasztás is csökkenthető.

Következett az épületgépészeti rendszerek felülvizsgálata. Itt találtuk meg a legnagyobb energiafogyasztókat, melyek modernizálásával a legtöbb energiát lehet megtakarítani. 1998-ban telepített, több alkalommal javított légkezelő, folyadékhűtő és kazán berendezések biztosították nagymértékben a légfűtéses-hűtéses rendszer téli meleg vagy nyári hideg befújt levegőjét. Ami először feltűnt, hogy a légkezelő berendezések légbeszívó oldalán kb. 5%-ig volt nyitva a zsalu. Az állandó fordulatszámú ventilátorok okán ugyanis így tudták szabályozni a befújt légmennyiséget. Ez a szabályozás igencsak pazarló, feleslegesen dolgozik a ventilátor, de szabályozni nem lehet. Ventilátor cserét javasoltunk, mely 13% teljes rezsi csökkenést eredményezett volna, mindössze 3 éves megtérüléssel. Ezt, ha átszámoljuk banki kamatra, akkor egy 33%-os befektetésnek felel meg.

A kazáncserének sok értelmét nem láttuk, nem a legmodernebb, de nem is a legrégebbi berendezések voltak beépítve. A keringtető rendszer beszabályozásában, szivattyúinak cseréjében annál több potenciál volt. Ha beszabályozzuk a rendszert néhány szelep beépítésével, azaz, beállítjuk, melyik ágon pontosan mennyi víz keringjen, netán maga a szivattyú is hőigény jelentkezése esetén mozgatja csak meg a fűtővizet, akkor ez a teljes energiafogyasztás 1%-át takarította volna meg, de az épületegyüttes méretéhez képest alacsony beruházás 7,4 éves megtérülésre adódott.

Megvizsgáltuk az egyik leginkább égető kérdéskört. A folyadékhűtők ugyanis a telepítés évében még R22 freon hűtőközeggel üzemelnek, mely ma már nem forgalmazható. Tehát, ha ezek a berendezések meghibásodnak, a hűtőközeg elszivárog, nem pótolható, nem javítható. A megtérülés itt nem volt értelmezhető, ugyan 27%-os rezsicsökkenést eredményezett volna modern berendezések használata, ugyanakkor a beruházási költség oly mértékű, hogy 24 év alatt térülne meg. Azonban itt nem szabad kizárólag a pénzügyi megtérülést nézni, kockázatot jelent üzembiztonsági szempontból a 26 éves berendezések megtartása.

Egy régi épület megvásárlásakor tehát sokrétűen érdemes vizsgálni az energia csökkentő beruházási lehetőségeket. A triviálisnak tűnő megoldások nem mindig hozzák a várt eredményt és hosszútávon fontos látni, hogy az épület mely elemei, berendezései milyen karbantartási igénnyel járnak. Jelentős gazdasági kieséssel jár az is, ha a bérlő egy hűtőgép meghibásodása és hónapokkal későbbi javítása okán felmondja a bérleti szerződést. Ilyen és ezekhez hasonló kockázatoktól igyekszünk megóvni ügyfeleinket, becsléseket, javaslatokat készítünk számukra, és, ha bármelyiket meg kívánják valósítani, kiviteli tervek elkészítésével és kivitelezés közbeni műszaki támogatással rendelkezésre állunk.

Összefoglalás

A 15.000 m²-es üzletközpont felmérése során számos energiahatékonysági fejlesztési lehetőséget vizsgáltunk meg, de nem minden beruházás eredményezett volna megtérülő megtakarítást. Az alábbi kulcsfontosságú tanulságok születtek:

• Tető hőszigetelés: Mindössze 5%-os rezsicsökkenést eredményezett volna, így önmagában nem volt gazdaságos. Azonban állagvédelmi szempontból a vízszigetelés felülvizsgálata szükséges lehet.

• LED világításra váltás: A neon fénycsövek dimmelhető LED-ekre cserélése 13%-os energiamegtakarítást hozott volna. A megtérülési idő 12 év, de a hűtési költségek csökkenésével ez tovább rövidülhet.

• Ventilátorok cseréje: Az egyik leghatékonyabb beruházás. Az elavult rendszerek cseréje 13%-os energiacsökkenést jelentett volna, mindössze 3 éves megtérülési idővel.

• Folyadékhűtők cseréje: Bár 27%-os energiamegtakarítást eredményezne, a beruházási költség miatt a megtérülési idő 24 év lenne. Azonban ez nem csupán pénzügyi, hanem üzembiztonsági kérdés is, hiszen a jelenlegi berendezések nem javíthatók.

• Fűtési rendszer beszabályozása: Az épület fűtési rendszerének optimalizálása 1%-os energiacsökkentést hozott volna, de a beruházási költség alacsony, így 7,4 éves megtérülési idővel is érdemes lehet megvalósítani.

A projekt egyik legfontosabb tanulsága, hogy az energiahatékonysági beruházások sikeressége nem mindig a megszokott megoldásokon múlik. Az átgondolt épületgépészeti optimalizálás sok esetben nagyobb megtakarítást hozhat, mint a klasszikus szerkezeti fejlesztések. Egy régi épület modernizálásakor nemcsak az energiafelhasználást kell szem előtt tartani, hanem az üzemeltetési kockázatokat és a bérlői elégedettséget is.